In den nächsten Jahrzehnten ist zunehmend damit zu rechnen, dass Stiftungen Zustiftungen – ob testamentarisch oder bereits zu Lebzeiten – erhalten werden. Bei Vermögenswerten wie Bargeld oder Wertpapieren ist das Risiko überschaubar, bei Immobilien jedoch ist eine gute Vorbereitung sinnvoll und zielführend. Welche Kriterien sind für eine Entscheidung der Annahme oder Ablehnung einer Immobilien-Erbschaft zu beachten? Welche Risiken gilt es einzuschätzen? Welche Chancen gibt es?

Wesentlich ist in diesem Fall auch, ob die betroffene Stiftung bereits Immobilien besitzt oder mit dieser Vermögensklasse erstmalig in Berührung kommt.

Insbesondere kleine bis mittlere Stiftungen müssen abwägen, inwieweit die Verwaltungs- und Managementkosten sowie mögliche Investitionen in die Immobilie die Stiftungserträge negativ belasten. Mögliche Risiken aus der Immobilie können sich negativ auf das Stiftungsvermögen und dessen Ertragskraft auswirken, sind sie nicht ausreichend berücksichtigt und abgesichert. Aus diesem Grund gilt es umfangreich zu prüfen, ob eine Annahme der Zustiftung für die Stiftung sinnvoll ist.

Prüfungsfelder vor Übertragung der Immobilien in das Stiftungsvermögen

Die Detailprüfung umfasst insbesondere die Bereiche Recht, Steuern und Immobilienwirtschaft, u.a. sollte der Marktwert der Immobilie ermittelt und eine Chancen- und Risikoanalyse erarbeitet werden. Insgesamt gelten dieselben Prüfungsschritte wie beim Ankauf einer Immobilie. Von großem Vorteil und zur Risikominimierung ist es, wenn bereits ein detailliertes Anlageprofil für Immobilien vorliegt. Auf dieser Grundlage lässt sich kurzfristig entscheiden, ob eine Immobilie als Zustiftung generell zu prüfen ist.

Insgesamt ist die Frage zu klären, ob die Immobilie in die Gesamtanlagestrategie der Stiftung und ihres Vermögens passt, langfristig sinnvoll unterhalten und gemanagt werden kann. Im Fall eines vorliegenden Immobilienbestandsportfolios gilt es Synergieeffekte aber auch Risiken zu identifizieren, die durch die Integration weiterer Immobilien die Gesamtperformance des Portfolios verändern und beeinflussen. Es gilt hierbei nicht nur den Blick auf die Einzelimmobilie zu richten, sondern auch immer das gesamte Portfolio  zu betrachten.

Ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist das nachgelagerte Immobilienmanagement, welches entweder extern oder intern aufgestellt sein kann. Unabhängig davon ist es hilfreich, einen immobilienwirtschaftlich Verantwortlichen innerhalb der Stiftung einzuplanen. Beide Formen haben Vor- und Nachteile, die es im Sinne der vorliegenden Ressourcen abzuwägen gilt und die in die Gesamtstrategie eingepasst werden müssen, insbesondere bei einer geplanten Expansion des Immobilienbestands. Mögliche Handlungsalternativen, wie bspw. der Verkauf oder die Restrukturierung einer Immobilie sind in diesem Zusammenhang eingehend zu prüfen. Als Ergebnis kann durchaus eine Ablehnung der Zustiftung erfolgen, sollten die Risiken überwiegen.

Die nachfolgende, nicht abschließende Checkliste als erste Idee sollte wesentliche Prüfungsschritte abbilden:

Immobilie (1)

Haftungsrisiken für den Stiftungsvorstand

Selbstverständlich birgt die Entscheidung, ob eine Immobilie als Zustiftung angenommen wird oder nicht, ein gewisses Risiko für den Stiftungsvorstand. Eine Fehlentscheidung an dieser Stelle kann die betroffene Stiftung – bei sich evtl. rückläufig entwickelnde Ertragssituation bzw. zusätzliche Ausgaben, die nicht zur Erfüllung des Stiftungszweckes dienen – durchaus in eine missliche Situation bringen und ggf. auch zur Insolvenz führen. Aus diesem Grunde gilt es, sofern vorab bekannt, rechtzeitig die Immobilie und ihre Einnahmensituation näher zu durchleuchten bzw. nach Bekanntgabe einer Zustiftung umgehend die notwendigen Prüfungsschritte einzuleiten, um – im testamentarischen Fall – in den vorgegebenen 6 Wochen, eine fundierte Entscheidung treffen zu können.
Weiterhin muss an dieser Stelle auf die Beachtung der Anlagerichtlinien – sofern vorhanden – und die Stiftungssatzung hingewiesen werden, in der ggf. wesentliche Handlungsvorgaben bereits beinhaltet sind.

Ausblick

Trotz aller Freiheiten in der Übernahme von Immobilien in das Stiftungsvermögen sind zahlreiche Regelwerke und Rahmenbedingungen zu beachten und die daraus entstehenden Konsequenzen abzuwägen und zu bewerten. Alles in allem wird es sicherlich zumeist zu Einzelfalllösungen kommen, da jede Immobilie individuell zu betrachten ist. Es besteht unter allen Umständen die Notwendigkeit einer umfangreichen rechtlichen, steuerlichen und vor allem wirtschaftlichen Beratung, um sowohl das Stiftungsvermögen als auch die nachhaltige Ertragssituation und damit die Erfüllung des Stiftungszwecks und die Erhaltung der Gemeinnützigkeit (bei gemeinnützigen, rechtsfähigen Stiftungen) zu sichern.

Auch im Fall von langfristig geplanten und bei Stiftungsgründung schon bestehenden Zustiftungs-Vorhabengilt es, ausreichend Zeit für die Integration der Immobilien vorzusehen und eine langfristige Immobilien- und Anlagestrategie festzulegen, um eine optimale Struktur für das Immobilien-management, welches schlussendlich den immobilienspezifischen Gesamt-erfolg gewährleistet, zu schaffen.

Immobilien-Zustiftungs-Check

  • Die Gremien einer Stiftung müssen bereit sein, direkt in Immobilien als Vermögensanlageklasse zu investieren.
  • Die Stiftung kann genügend Ressourcen und Know-how für die Prüfung sowie das anschließende Management eines solchen Investments zur Verfügung stellen – intern und/oder extern.
  • Die Stiftung kann ausreichend Liquidität für Sanierungsmaßnahmen bzw. besondere Situationen (z.B. längerer Leerstand, Räumungsklagen o.ä.) aufbringen.
  • Der Stifterwille hinsichtlich der Nutzung der Immobilie (z.B. zur eigenen Nutzung als Büroräume, zur Fremdvermietung oder zum Verkauf) sollte entsprechend berücksichtigt werden.
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In den nächsten Jahrzehnten ist zunehmend damit zu rechnen, dass Stiftungen Zustiftungen – ob testamentarisch oder bereits zu Lebzeiten – erhalten werden. Bei Vermögenswerten wie Bargeld oder Wertpapieren ist das Risiko überschaubar, bei Immobilien jedoch ist eine gute Vorbereitung sinnvoll und zielführend. Welche Kriterien sind für eine Entscheidung der...