Eine erfolgreiche Investition erfordert zunächst eine nachhaltige Immobilienstrategie

Stiftungen profitieren von der Anlageklasse „Immobilie“ durch die regelmässigen, überwiegend planbaren Erträge und der langfristigen, angestrebten Wertsteigerung. Doch sind aus Stiftungsperspektive nicht unbedingt alle Nutzungsarten für eine nachhaltige Anlage in Immobilien geeignet. Es gilt, sich mit unterschiedlichen Immobilientypen detailliert zu beschäftigen und auf Basis der Risikoeinschätzung die bestmögliche Strategie auszuloten.

Grundlegende Unterscheidung in Wohn- und Gewerbeimmobilien

Als ersten Schritt der Differenzierung ist es wesentlich, sich mit den Vor- und Nachteilen sowie Besonderheiten von Wohn- und Gewerbeimmobilien zu beschäftigen. Zumeist scheinen Gewerbeimmobilien risikoreicher als Wohnobjekte, welches sie oft durch eine höhere Rendite ausgleichen. Das höhere Risiko liegt überwiegend in folgenden Merkmalen begründet:

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Sofern Gewerbeimmobilien dennoch in Frage kommen, sind die unterschiedlichen Nutzungsarten und damit die Anforderungen an Vermieter, Fläche und Lage zu beachten. So sind bspw. der Einzelhandel (nochmals zu unterscheiden nach Einzelläden und z.B. Shopping-Center), Büro, Lager, Industrie- und Produktionsflächen aber auch sogenannte Betreiberimmobilien, wie z.B. Hotels, Alten- und Pflegeheime, Krankenhäuser, Kino, Shopping-Center etc. insbesondere bezogen auf die individuellen Rendite-Risikoprofile zu analysieren. Gewerbeimmobilien können trotz höheren Risikos dennoch interessant für Stiftungen sein z.B. wenn eine langfristige Vermietung an ein Unternehmen höchster Bonität gegeben. Hierbei handelt es sich jedoch meistens um hochqualitative Immobilien in Toplagen, die eine entsprechend geringere Rendite aufweisen.

Bei Wohnimmobilien hingegen ist es sinnvoll, in Regionen und Lagen zu investieren, die langfristig eine stabile Bevölkerungszahl prognostizieren. Dies umfasst zumeist Standorte mit einer stabilen wirtschaftlichen Situation, so dass Arbeitsplätze nachhaltig gesichert sind, und einer guten Infrastruktur (z.B. Anschluß an das Verkehrsnetz, hohe Verfügbarkeit von Kitas, Schulen, Ausbildungsinstituten etc.). In diesen Lagen ist gleichfalls von höheren Einstiegspreisen auszugehen, die jedoch über höhere Mieteinnahmen bzw. Mietsteigerungspotentiale über die Haltedauer kompensiert werden können.

Wesentlich bei Wohnimmobilien ist die permanente Auseinandersetzung mit der aktuellen Rechtsprechung und deren Auswirkung auf die Immobilienperformance. Dadurch ist das tägliche Management insgesamt komplexer und mieterbezogene Themen häufiger und zeitintensiver in der Bearbeitung.

Die Auswahl der „richtigen“ Immobilie – welche Nutzungsart passt zu welchen Bedürfnissen?

In der Regel sind bei geringerem Vermögen Gewerbeimmobilien nicht zu empfehlen, da zum einen das Risiko im Gesamtkontext zu hoch ist und eine Diversifikation als Ausgleichsmöglichkeit innerhalb des Portfolios oftmals aufgrund der höheren Einzelobjektpreise nicht erfolgen kann.

Wohnimmobilien hingegen gewährleisten eine gewisse Nachhaltigkeit, Wiedervermietbarkeit und Planbarkeit über einen langen Anlagehorizont. Sie erzielen zwar eine geringere Rendite bei größerer Sicherheit, benötigen aber gleichzeitig nicht unbedingt eine hohe Diversifikation. Sie sind deshalb auch bei geringeren Vermögen langfristig durchaus attraktiv und in kleineren Tranchen erhältlich.

Ist die Nutzungsart festgelegt, gilt es sich eingehend mit den entsprechenden regionalen Immobilienmärkten auseinanderzusetzen und den optimalen Investitions-zeitpunkt auszuloten, der sowohl kurz- aber auch mittel- bis langfristig die Anforde-rungen erfüllen kann.

Ausblick

Generell gilt es bei der Auswahl der Immobilien für das Anlagevermögen – unabhängig von der Nutzungsart – auf die Fungibilität – also die Wiederveräußerbarkeit und Drittverwendungsfähigkeit -, die Ertrags- und Ver-mietungssituation und die Lagequalität zu achten und von Beginn an eine stringente und optimierte Strategie zu verfolgen. Diese ist die Basis für alle Investitionsprüfungen. Der Fokus sollte hierbei immer auf der Nachhaltigkeit und einem langfristigen Horizont liegen, dementsprechend intensiv sollte die Vorbereitung und Beschäftigung mit einzelnen Märkten bzw. Immobilien erfolgen.

Stiftungen sind  Immobilien mit einem ausgewogenen Rendite-Risikoprofil zu empfehlen, mit denen insgesamt eine optimale Diversifikation im Portfolio anzustreben ist.  Eine Stiftung sollte zudem immer auch die Faktoren „Management“ und „Verwaltung“ in ihre Entscheidung und Entwicklung einbeziehen.

Die sich hieraus ergebenden Investitionen führen zu einem bestmöglichen, rendite-optimierten und diversifizierten Portfolio, welches das Vermögen für die Zukunft sichert und für stabile Erträge sorgt.

Nicole Dildei ist Geschäfstführerin der D & D Unternehmensberatungs GmbH.

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Eine erfolgreiche Investition erfordert zunächst eine nachhaltige Immobilienstrategie Stiftungen profitieren von der Anlageklasse „Immobilie“ durch die regelmässigen, überwiegend planbaren Erträge und der langfristigen, angestrebten Wertsteigerung. Doch sind aus Stiftungsperspektive nicht unbedingt alle Nutzungsarten für eine nachhaltige Anlage in Immobilien geeignet. Es gilt, sich mit unterschiedlichen Immobilientypen detailliert zu beschäftigen...