Immobilien – Eine attraktive Option zur Diversifikation der Vermögensanlage

Stiftungen werden seit einigen Jahren mit der Anlageklasse „Immobilie“ konfrontiert. Grund hierfür ist die anhaltende Niedrigzinsphase, die es den Stiftungen zunehmend erschwert, mit konservativen, risikosicheren Anlagen eine ausreichende Rendite zu erwirtschaften. Die Rendite sollte ausreichen, um das Stiftungsvermögen zu erhalten aber auch den Stiftungszweck aus den laufenden Erträgen zu bedienen. Hier können Immobilien zu einer Renditeoptimierung beitragen. Die Hemmschwelle insbesondere kleiner bis mittlerer Stiftungen scheint jedoch nach wie vor recht hoch. Was können die Gründe hierfür sein?

Immobilien scheinen aufgrund ihres Anlagevolumens, ihrer limitierten Fungibilität und ihrer Komplexität zunächst risikoreich. Auch haben sicherlich die zahlreichen Skandale in der Immobilienwirtschaft zu einer erhöhten Unsicherheit beigetragen. Dennoch sind vor allem große Stiftungen in nicht unerheblichem Umfang nachhaltig und langfristig insbesondere in Immobilien investiert.

Die nachfolgende Betrachtung bezieht sich sowohl auf direkte als auch indirekte Immobilienanlagen. Die Direktanlagen sind direkte Investitionen in Immobilien, wohingegen die indirekte Immobilienanlage aus Beteiligungen an Immobilienfonds oder Immobiliengesellschaften besteht und keinen direkten Einfluss auf die Immobilie ermöglicht.

Eine Anlageklasse mit stiftungsspezifischen Vorzügen

Insbesondere Immobilien haben im Vergleich zu anderen Anlageklassen gerade für Stiftungen einige nennenswerte Vorzüge. Diese liegen zunächst in einem langfristigen Anlagehorizont sowie den laufenden Einnahmen. Weiterhin liegen im Immobilienvermögen – abhängig von der Lage – Wertsteigerungspotenziale im Zeitverlauf, die zusätzlich dem Kapitalschutz dienen. Die Einnahmen sind aufgrund der mietvertraglichen Gegebenheiten über einen längeren Zeitraum planbar.

Somit liegt für eine Stiftung eine gewisse Sicherheit zum einen für den Kapitalerhalt, zum anderen für die Projektplanung zugrunde.

Relevante Risiken dürfen nicht vernachlässigt werden

Demgegenüber stehen natürlich auch einige, anlagespezifische Risiken. Einerseits ist die direkte Anlage in Immobilien erst ab einem gewissen Volumen möglich und sinnvoll, um dann auch langfristig eine Diversifizierung des Portfolios herbeizuführen. Andererseits ist es notwendig, dass innerhalb der Stiftung eine gewisse immobilienspezifische Kompetenz vorliegt, die gewährleistet, das Immobilienvermögen professionell zu betreuen, ohne sich zu sehr von externen Dienstleistern abhängig zu machen.

Darüber hinaus gilt es natürlich vor der Investition in Immobilien nicht nur die objektspezifischen Parameter zu prüfen, sondern zunächst die steuer- und  stiftungsrechtlichen, sowie die finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen eingehend zu betrachten und die gegenseitigen Einflüsse über den langfristigen Anlagezeitraum zu prüfen. Hieraus kann ein mögliches Investmentprofil abgeleitet werden, um sich bereits bei der Akquisition von Immobilien auf bestimmte Objekte, Nutzungsarten und/oder Lagen zu fokussieren.

Ausblick

Prinzipiell gilt es festzuhalten, dass Immobilien als Bestandteil der Vermögensanlage nicht mehr wegzudenken sind. Stiftungen sind gut damit beraten, sich eingehender mit der Anlageklasse auseinander zu setzen.

In Abhängigkeit des Stiftungsvermögens und des individuellen Rendite-Risiko-Profils muss jedoch abgewogen werden, welcher Anteil auf die Anlageklasse „Immobilie“ entfallen soll. Hierbei sind indirekte Immobilienanlagen besonders für kleine Stiftungen attraktiv, da diese die Vorteile einer kleinteiligen, fungiblen Investition bei gleichzeitig möglicher Diversifizierung bieten.

Für größere Stiftungen hingegen ist die Direktanlage eine zusätzliche Variante der Immobilieninvestition. Hierfür ist jedoch eine langfristige Gesamtstrategie notwendig, um ein nachhaltiges Immobilienvermögen mit einer attraktiven Rendite aufzubauen. Nicht nur aus diesem Grund ist die Direktanlage wesentlich aufwändiger und ressourcenintensiver in der Umsetzung und laufenden Betreuung.

Immobilien bieten somit sowohl als direkte aber auch indirekte Anlageform eine interessante Möglichkeit in der Vermögensallokation. Mit der richtigen Strategie und dem notwendigen Immobilienwissen kann sich eine Stiftung so erfolgreich für die Zukunft aufstellen.

In den nächsten Monaten folgen weitere Beiträge, die sich intensiver mit Themen, wie bspw. erfolgreiche Immobilienstrategien, direkte vs. indirekte Immobilieninvestitionen oder das Management von Immobilien, widmen und diese weiter vertiefen. Nicole Dildei ist Geschäfstführerin D & D Unternehmensberatungs GmbH.

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Immobilien – Eine attraktive Option zur Diversifikation der Vermögensanlage Stiftungen werden seit einigen Jahren mit der Anlageklasse „Immobilie“ konfrontiert. Grund hierfür ist die anhaltende Niedrigzinsphase, die es den Stiftungen zunehmend erschwert, mit konservativen, risikosicheren Anlagen eine ausreichende Rendite zu erwirtschaften. Die Rendite sollte ausreichen, um das Stiftungsvermögen zu erhalten...